Familienheim erben: Wann auch ein später Einzug die Steuerbefreiung rettet

Das Elternhaus geht an das Kind, die Erbschaftsteuer bleibt außen vor – so sieht es das Gesetz vor, wenn das Kind dort selbst einzieht. In der Praxis scheitert die Befreiung oft an etwas Banalem: Die Sanierung dauert länger als gedacht.

Der Bundesfinanzhof hat jetzt bestätigt, dass die Uhr nicht beim Einzug tickt, sondern beim Entschluss. Wer das belegen kann, verliert die Befreiung auch nach rund zwei Jahren nicht.

Die drei Voraussetzungen

• Der Erblasser hat die Wohnung bis zu seinem Tod selbst bewohnt – oder konnte das aus zwingenden Gründen nicht, etwa wegen Pflegebedürftigkeit.
• Das Kind bestimmt die Wohnung unverzüglich zur Selbstnutzung für eigene Wohnzwecke.
• Die Wohnfläche überschreitet 200 Quadratmeter nicht; der übersteigende Teil ist steuerpflichtig.

Das Wort „unverzüglich“ ist der Knackpunkt. Es bedeutet: ohne schuldhaftes Zögern. Als Richtschnur gelten sechs Monate nach dem Erbfall.

Der Fall: fast 24 Monate bis zum Einzug – und trotzdem befreit

Der Vater starb im Januar 2022 und vererbte seinem Sohn die Wohnung, die er mit seiner Frau bewohnt hatte. Die Mutter hatte ein Wohnrecht und blieb zunächst dort; im Juni 2022 zog sie in ein Pflegeheim. Bereits im April 2022 hatte der Sohn Handwerker wegen der Sanierung kontaktiert. Eingezogen ist er erst Ende 2023.

Das Finanzamt verweigerte die Befreiung: zu spät. Finanzgericht und Bundesfinanzhof sahen das anders. Der Entschluss zur Selbstnutzung fiel nachweislich innerhalb der sechs Monate – belegt durch die Handwerkergespräche im April. Dass die Sanierung länger dauerte, war unschädlich, weil ein früherer Abschluss nicht möglich war.

Wichtig für die Einordnung: Es handelt sich um einen Beschluss über eine Nichtzulassungsbeschwerde, nicht um ein neues Grundsatzurteil. Die Linie stammt aus der Entscheidung von 2019 – der Beschluss bestätigt sie und zeigt, wie weit sie im Einzelfall trägt.

Was Sie darlegen müssen, wenn es länger dauert

Wird die Selbstnutzung erst nach sechs Monaten aufgenommen, kehrt sich die Darlegungslast um. Der Erbe muss dann glaubhaft machen:

1. zu welchem Zeitpunkt er sich zur Selbstnutzung entschlossen hat,
2. aus welchen Gründen ein früherer Einzug nicht möglich war,
3. warum er diese Gründe nicht zu vertreten hat.

Ob das überzeugt, entscheidet das Finanzgericht nach einer Gesamtwürdigung aller Umstände. Eine feste Obergrenze gibt es nicht – aber auch keinen Automatismus. Verzögerungen im eigenen Einflussbereich, etwa eine aus freien Stücken ausgeweitete Renovierung, werden dem Erben eher angelastet.

Diese Unterlagen sollten Sie sammeln

• Eine datierte Notiz oder E-Mail, aus der der Entschluss zur Selbstnutzung hervorgeht
• Handwerkeranfragen, Angebote, Terminbestätigungen und Aufträge mit Datum
• Nachweise über Lieferzeiten oder Kapazitätsengpässe
• Unterlagen zu einem Wohnrecht oder Mietverhältnis, das dem Einzug entgegenstand
• Meldebestätigung und Versorgerabrechnungen ab dem Einzug
• Eine Wohnflächenberechnung, wenn die 200-Quadratmeter-Grenze in Reichweite ist

Rechenbeispiel: Wohnung mit 300 Quadratmetern

Angenommen, das Familienheim hat 300 Quadratmeter Wohnfläche und einen Wert von 900.000 Euro. Begünstigt sind 200 von 300 Quadratmetern, also zwei Drittel:

Daraus folgt nicht automatisch eine Steuerzahlung: Der steuerpflichtige Anteil zählt zum übrigen Erwerb, und davor steht der persönliche Freibetrag.

Kinder und Ehegatten im Vergleich

Wird die Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren aufgegeben, entfällt die Befreiung rückwirkend – es sei denn, zwingende Gründe stehen entgegen.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Beratung.

Häufige Fragen

Zählt die Frist ab dem Todestag oder ab der Erbscheinerteilung?

Maßgeblich ist der Erbfall, also der Todestag. Dass ein Erbschein erst später vorliegt, kann aber ein Grund dafür sein, dass der Einzug nicht früher möglich war.

Was gilt, wenn ich die Wohnung zunächst vermieten muss?

Eine Zwischenvermietung spricht gegen den Entschluss zur Selbstnutzung. Hier ist besondere Vorsicht geboten.

Reicht es, die Wohnung als Zweitwohnung zu nutzen?

Nein. Das Familienheim muss den Mittelpunkt des familiären Lebens bilden. Eine gelegentlich genutzte Zweitwohnung genügt nicht.

Was passiert bei mehreren Erben?

Die Befreiung steht demjenigen zu, der tatsächlich einzieht. Bei einer Erbengemeinschaft kommt es auf die Auseinandersetzung an – das sollte früh geregelt werden.

Zählt der Umzug ins Pflegeheim als zwingender Grund?

Beim Erblasser kann eine Pflegebedürftigkeit ein zwingender Grund sein, der die eigene Nutzung bis zum Tod ersetzt. Beim Erben kann ein eigener Umzug ins Heim innerhalb der Haltefrist unschädlich sein. Beides ist Einzelfallfrage.